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多个信号已显示,房地产真的要变天了

发布时间:2017/10/17 15:13:55 关注度:   来源:吕梁在线

央行行长周小川在刚刚结束的G20财长和央行行长会议上表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,并不断综合施策,补短板、去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。这也预示了,未来信贷资金将更倾向于普惠金融,而不是房地产业,无疑是对于楼市构成利空。

据不完全统计,2017年以来,全国各地出台楼市相关政策已经接近180次,力度和广度都远远超过此前任何一年。在频繁、坚决的调控政策背后,中国楼市的走向正在发生着巨变:曾经被用来投机炒作的房子,正在回归自住的属性。

2017年的楼市调控可以称得上是史无前例,过去楼市之所以会成为“空调”,都是国家层面出台一些措施,然后各地开始执行,如此一刀切的手法,效果难以得到彰显。而现在的楼市调控都是“因地制宜”,各地可根据自身的不同情况实施调控,与过去相比更有针对性。

面对房地产调控政策的罕见高压,我们究竟该不该买房?有学者认为,受到楼市调控重压影响,尽管房价上涨速度已经乏力,但各地政府都不会希望房价出现大幅回调,所以各地房价以后每年乃有小幅上涨的可能。

不过,笔者认为,中国房地产市场的趋势已发生逆转,未来房价将会“去杠杆化”,并回归“居住属性”。先让我们了解一下当前房地产的形势。

首先,房子正在由不动产变成“冻产”。国庆中秋长假前,全国楼市开启新一轮的楼市调控,而长假刚结束,又有城市开始针对房地产市场进行调控了。1012日,昆明、绍兴加入到了限售的行列,据不完全统计,全国已经有45个城市实施了限售措施。

限售的意思很好理解,以前买套房子,只要办好过户手续,拿到房产证,随时可以将房子再卖出去。而现在却完全不同了,因为要限售,大多数城市的房子都要在取得房产证2年后才能进行交易,有的城市甚至3-5年。

而炒房者的资金都是靠融资或者银行那边拿来的,需要支付高利息。所以,当各地政府拿出这么长的限售政策,这对于炒房者来说是肯定无法接受。当炒房者退出市场,房价又岂会不跌呢?

再者,购房者的资金成本越来越高。一方面,通过其他渠道流入房地产的资金越来越少了。过去因房地产市场没设限制,首付贷、房产抵押贷款、消费贷等均可以流入楼市,这在很大程度上助推了房价泡沫。而最终受影响的,除了普通购房者,还有国内金融体系的安全。

而现在,央行已经发文,命令禁止首付贷,并且防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。尽管银行方面表示,要想彻底封堵违规资金流入房地产肯定有难度,但是违规资金流入房地产市场大量减少,炒房者、投资客缺少了资金来源,也就从源头上限制了房产投资。

另一方面,购房利率的不断上升,使得投机、投资性购房者望而却步。9月,全国首套平均房贷利率升至5.22%,相当于基准利率的1.06倍,已经是年内第9次上涨。未来,房贷利率仍有继续上涨的趋势。历史告诉我们,当房贷利率经过连续上涨之后,房价的历史性拐点就会到来。

最后,房地产的长效机制正在建立,以后再想炒房难度更高。过去房地产市场只有住宅市场虚假繁荣,而房屋租赁乱像丛生,如此一来,便催生了大量潜在购房者。而目前中央政府推出了“租售并举”,将致力于发展房地产租赁市场。与此同时,各地政府也同时推出了“租售同权”、“共有产权房”等不同形式的房产,以满足不同层次百姓的居住需求。

现在看来,去年9月底的楼市调控政策延续至今,就是为建立房地产长效机制留出时间,而随着年底大量“经济适用房”、“租赁房”的入市,我国居民的居住问题并不一定要购房才能解决。

未来房地产的格局将是,有钱人可买商品房,资金不充裕的可选择“共有产权房”,而收入较低的家庭可通过租房来解决,这将给每个家庭更多选择余地。对于住房市场的分流影响显而易见。

马云曾经说过,八年之后,中国房子如葱。这倒不是房价会跌到葱价,而寓意是指未来房子在人们的心目只是一个普通商品,远不如现在那样稀缺了。原因很简单,限售令、购房成本上升,加剧投机、投资性购房者的退出意愿。更关键的是,长效机制的建立,将大幅缓解了商品房的短缺矛盾。更多的刚需可以通过共有产权房、租赁房等方式解决居住问题。

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